Dans cet article consacré à l’immobilier d’entreprise, je vous propose de mettre en lumière un pilier spécifique de la vision de Schneider Electric sur les bâtiments du futur : la valeur tangible de la durabilité.
Optimiser le développement durable dans les bâtiments d’aujourd’hui
L’immobilier d’entreprise se trouve à la croisée des chemins entre la haute finance, la quête de productivité et les réglementations en constante évolution.
La durabilité touche chacun de ces facteurs. Alors que les locataires et leurs collaborateurs recherchent de plus en plus d’espaces de bureaux qui prennent en compte leurs engagements en matière de durabilité, il est devenu indispensable que les nouveaux bâtiments aient été conçus dans une démarche « verte » – reconnue par une certification – afin de les valoriser et de respecter les réglementations en matière d’émissions de CO2.
Cependant, il y a beaucoup d’autres aspects à prendre en compte et des pressions commerciales à considérer. Par exemple, les locataires les plus recherchés sont aussi ceux qui cherchent à optimiser leurs dépenses énergétiques. Ils sont de plus en plus conscients que, dans de nombreux pays, les bâtiments certifiés verts permettent de réduire la consommation d’énergie de 30 %, voire de 50 % dans certains cas, par rapport aux bâtiments conventionnels.
Optimiser le taux d’occupation reste un défi, car les propriétaires d’immeubles doivent trouver des moyens d’attirer et de fidéliser les occupants, tout en augmentant leurs revenus locatifs. De plus, les investisseurs et les propriétaires immobiliers doivent maintenir la valeur de leurs biens et leurs actifs à un niveau élevé, tout en trouvant des financements abordables lorsqu’ils en ont besoin.
ESG : créer de la valeur à long et à court termes
Comme l’a déclaré Larry Fink, de la société de gestion d’actifs Blackrock, « Au cours de l’année 2020, nous avons vu comment les entreprises engagées, avec de meilleurs profils environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), ont surperformé leurs concurrents. » L’entreprise américaine spécialisée dans l’analyse financière S&P Global a rapporté qu’au cours des 12 premiers mois de la pandémie de COVID-19, 19 des 26 grands fonds ESG analysés ont enregistré de meilleures performances que l’indice boursier S&P 500, avec une progression de 55 %.
Mais quel est le lien entre l’ESG, la durabilité et l’efficacité dans l’immobilier d’entreprise ?
Wincel Kaufmann, responsable de l’investissement durable pour les biens immobiliers APAC ( Asie-Pacifique) chez BlackRock, voit les choses ainsi : « En ce qui concerne le « E » d’ESG, nous nous concentrons sur l’efficacité énergétique dans tous les bâtiments que nous gérons, car cela a un impact à la fois environnemental et financier. » Il est clair que les avantages de la durabilité vont bien au-delà d’une meilleure valorisation des actifs.
Dans un rapport de Deloitte, le directeur britannique Jon Lovell déclare : « Il ne fait aucun doute que la durabilité est désormais une préoccupation fondamentale de l’immobilier d’entreprise, qui affecte la création de valeur à long terme et la rentabilité à court terme, en particulier dans le contexte de marchés matures tels que les États-Unis, l’Europe occidentale et l’Australie. »
Deloitte résume les nombreux avantages en matière de développement durable, notamment le fait que les bâtiments verts « consomment, selon les estimations, 29 à 50 % d’énergie en moins, émettent 33 à 39 % de CO2 en moins, se déprécient moins vite que les autres, attirent davantage les locataires, élèvent les loyers et les prix de vente [et bénéficient d’un retour sur investissement plus rapide grâce à] un financement moins coûteux, des dépenses d’exploitation plus faibles, des réductions d’impôts fonciers et des réductions sur les primes d’assurance. »
Le ″Journal of Corporate Real Estate″ a passé en revue plus de 90 publications internationales consacrées au développement durable qui rejoignent les conclusions de Deloitte sur de nombreux points, citant une étude américaine qui a révélé que « les bâtiments ayant des certifications environnementales bénéficient d’une prime de location d’environ 4 à 5 % et d’une prime de vente de 25 à 26 % ». En revanche, une étude néerlandaise a révélé que les bâtiments ayant « un indice de performance énergétique (IPE) bas reçoivent, en moyenne, des revenus locatifs inférieurs à 6,5 %. » Une université finlandaise a procédé à un examen récent de 70 études mondiales et a constaté que les bâtiments certifiés verts « bénéficient de primes de location variant entre 0 et 23 % [et] d’un taux d’occupation de 1 à 17 % plus élevé. »
Enfin, les bâtiments verts ont un meilleur potentiel d’attirer davantage de capitaux. Comme l’a récemment rapporté le New York Times, on assiste aujourd’hui à « un mouvement plus large d’investisseurs orientant leurs fonds vers l’immobilier durable, grâce aux nouvelles technologies et à des normes plus strictes qui permettent un meilleur suivi de la capacité d’un projet à réduire son empreinte carbone. »
Financer un bâtiment durable avantageux
De nombreux propriétaires et investisseurs en immobilier d’entreprise peuvent encore penser que la construction d’un nouveau bâtiment ou la rénovation d’un immeuble pour améliorer sa durabilité est trop couteuse. Mais de nombreuses études ont mis en évidence que l’augmentation des coûts est marginale, voire inexistante. Une étude américaine a même montré qu’en tenant compte de l’ensemble des économies réalisées (sur l’énergie, l’eau, les déchets, les opérations, la maintenance, etc.), les avantages financiers peuvent être finalement plus de 10 fois supérieurs à l’investissement initial moyen pour la conception et la construction d’un bâtiment durable.
Prenons un exemple, celui de notre bâtiment Intencity à Grenoble, en France, qui illustre parfaitement les énormes bénéfices réalisés en améliorant la durabilité d’un bâtiment. On s’attend à ce que cet immeuble conçu en BIM numérique obtienne la plus haute note LEED Platinium jamais attribuée :
- Il consomme 9 fois moins d’énergie que la moyenne des bâtiments en Europe et fonctionnera bientôt sans consommer d’énergie.
- Il peut alimenter en électricité les installations voisines et renforcer sa propre résilience grâce à la production et au stockage d’énergie renouvelable sur place.
Il s’agit d’une avancée considérable en matière de durabilité, avec un surcoût de seulement 3 à 4 % pour la construction, ce qui représente un retour sur investissement de 6 ans.
Sachez aussi que des gains considérables peuvent être obtenus par la rénovation de bâtiments, avec une perturbation minimale des activités. Vieux de 20 ans, le siège de Schneider Electric « Le HIVE » en région parisienne, où je travaille tous les jours, a fait l’objet d’une mise à niveau massive en matière de développement durable, tout en restant occupé et opérationnel. En intégrant tous les systèmes du bâtiment dans une infrastructure digitale unique et en ajoutant des contrôles de charge intelligents, cette installation a réduit la consommation d’énergie en chauffage, ventilation, climatisation et éclairage de 50 %, soit 78 kWh/m²/an. A cela s’ajoute une production d’énergie renouvelable locale. Au final, le HIVE est devenu le premier bâtiment certifié ISO 50001 au monde.
Décarboner chaque étape du cycle de vie du bâtiment
De nombreuses organisations s’engagent en faveur de la durabilité, annonçant même des objectifs « zéro » carbone. Mais ce sont les actions derrière ces engagements qui en détermineront le succès.
La digitalisation et l’électrification offrent des possibilités de décarbonation à chaque étape du cycle de vie du bâtiment :
- Conception – Des outils intelligents, par exemple des logiciels de simulation et de conception de la société d’ingénierie ETAP et la plateforme BIM LayoutFAST – aident les ingénieurs à éliminer le carbone des équipements de distribution et des appareillages de commutation électriques en réduisant la quantité de cuivre, en éliminant les déchets et en limitant la main-d’œuvre d’installation.
- Construction – La modélisation des informations du bâtiment (BIM) a progressé vers le BIM 5D (modélisation physique/fonctionnelle en 3D, en ajoutant les dimensions de temps et de coût), grâce à des solutions comme MTWO de notre partenaire RIB. Ces nouveaux outils contribuent à la décarbonation en rationalisant la planification de la construction, c’est-à-dire en orchestrant les projets de développement quotidiens pour éviter les pertes coûteuses, les visites de sites improductives et report de mise en service.
- Exploitation et maintenance– Comme je l’ai indiqué dans mon dernier article, 82 % des économies d’énergie potentielles restent encore inexploitées dans l’immobilier d’entreprise aujourd’hui. Il s’agit d’une double opportunité car elles permettent de réduire les dépenses d’exploitation et les émissions liées à l’énergie. La technologie nécessaire à la gestion active de l’énergie est disponible actuellement et offre un retour sur investissement rapide. Lors de la planification de nouvelles constructions ou de rénovations, prévoyez d’intégrer une plateforme qui unifie la gestion des bâtiments, la gestion de l’énergie et la gestion du lieu de travail. Les systèmes de gestion intégrée de l’environnement de travail (IWMS), tels que Planon Universe, aident les propriétaires, les exploitants et les occupants d’immeubles à tirer parti de l’intégration des systèmes de construction et des process métiers, tout en évitant la surcharge de « big data ». Les données provenant de plusieurs systèmes sont converties en informations exploitables et en actions automatisées. Les systèmes vont au-delà de la mesure de la consommation d’énergie et des émissions pour aider à évaluer la durabilité des bâtiments, valider la performance immobilière et maintenir l’exécution d’améliorations ciblées pour gagner du temps et réduire les coûts. En utilisant ces outils et le « jumeau numérique » BIM, créé pendant les phases de conception et de construction, vous simplifierez les rapports de conformité réglementaire et réaliserez jusqu’à 30 % d’économies d’énergie. Nous remarquons que nos clients réinvestissent ces économies dans des initiatives de décarbonation pour atteindre des bâtiments à zéro carbone, voire à énergie positive.
Une autre action importante consiste à minimiser le carbone présent à chaque étape du cycle de vie. Pour ce faire, il faut s’approvisionner en produits fabriqués avec une efficacité maximale et rendre compte de leur empreinte carbone sur tout leur cycle de vie. C’est exactement ce qu’intègrent les produits Green Premium de Schneider Electric. Ils permettent d’aplanir la courbe du carbone à chaque étape, tout en éliminant le casse-tête de la déclaration auprès des autorités.
S’engager dans la durabilité en trois étapes
Mes précédents conseils peuvent sembler un peu complexes à appliquer en premier lieu. Néanmoins, il existe un schéma simplifié en trois étapes que vous pouvez mettre en pratique afin de faciliter votre processus de durabilité :
- Approfondissez vos connaissances gratuitement: Schneider Electric University est une ressource de grande valeur, que vous pouvez consulter gratuitement pour apprendre les meilleures pratiques pour rendre l’ensemble de votre portefeuille de bâtiments plus durable, efficace, résilient et centré sur l’humain.
- Consultez des experts : Organisez un rendez-vous avec un expert (votre représentant local de Schneider Electric ou votre partenaire EcoXpert) pour évoquer ensemble votre stratégie de développement durable.
- Connectez-vous au cloud : Les solutions de développement durable les plus robustes d’aujourd’hui s’appuient sur le cloud pour une grande évolutivité, que ce soit pour un seul bâtiment ou un portefeuille immobilier en essor. EcoStruxure Building Advisor et Resource Advisor peuvent vous aider à débuter votre optimisation en temps réel et à éliminer le carbone dès le premier jour.
-Comment décarboner vos bâtiments ? Téléchargez gratuitement notre guide.
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Traduit de l’anglais depuis How sustainable commercial real estate can make your business more profitable
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