Plus que tout autre secteur, l’immobilier d’entreprise a pris le virage de la digitalisation. Pour apporter de la valeur à leurs biens et mieux vendre ou louer leurs bureaux, les investisseurs doivent fournir des nouveaux services aux utilisateurs : confort, efficacité énergétique, productivité, géolocalisation, … Aujourd’hui, la tendance touche tous les acteurs de l’immobilier, grands et petits bâtiments tertiaires. Etat des lieux avec Najib Goual, Responsable Prescription GTB & solutions Bâtiment Connecté pour Schneider Electric.
« Les nouveaux écoquartiers d’affaires produisent des quantités infinies de données, dont le potentiel est encore trop peu utilisé. Les immeubles de bureaux sont de plus en plus connectés, ils embarquent de plus en plus d’objets IoT capables de communiquer entre eux et les occupants interagissent avec leurs bâtiments. Par ailleurs, à l’heure du dérèglement climatique, les bâtiments doivent émettre moins de gaz à effet de serre et moins consommer. Dans cette perspective, nous devons optimiser la gestion de l’énergie. Le numérique nous y aide. C’est un facteur d’accélération. Et si aujourd’hui la région parisienne représente 80 % des bâtiments connectés, le marché va rapidement se déployer sur tout le territoire. Il est en croissance exponentielle !
Problèmes de communication ?
Déjà, les systèmes numériques se multiplient pour gérer les données électriques, la gestion des espaces et les services aux utilisateurs. Le problème, c’est que ces systèmes viennent de différents fabricants, utilisent des protocoles nombreux et divers… Bref : ils ont du mal à communiquer entre eux et à interagir. Nous avons besoin d’un environnement global, flexible et ouvert, une plateforme intelligente, qui agrège l’ensemble des données du bâtiment et qui assure une continuité numérique. Tout doit s’imbriquer comme dans un puzzle où des pièces pourront s’ajouter au fil des besoins. Depuis peu, les bâtiments connectés et interopérables peuvent être certifiés. Des labels tels Wiredscore ou R2S permettent en effet de distinguer des immeubles de bureaux capables d’apporter à leurs usagers l’expérience de services digitaux : réservation de salles de réunion, estimation des files d’attente au restaurant d’entreprise, location de borne pour véhicule électrique…
Objectifs : durabilité, efficacité opérationnelle et services
En réponse à cette transformation profonde du secteur immobilier, Schneider Electric a développé l’architecture EcoStruxure Building, avec trois objectifs clés : rendre le bâtiment durable, améliorer l’efficacité opérationnelle, c’est-à-dire la maîtrise des ressources du bâtiment par l’Energy Manager et sa performance par le Facility Manager, et fournir des services aux occupants via leur smartphone. L’architecture EcoStruxure est structurée de trois couches. La première, la plus basse, est constituée des produits qui communiquent, c’est-à-dire les capteurs, les actionneurs, les automates. Cet ensemble de produits connectés va générer une multitude de données, tout en assurant le contrôle-commande local de nombreuses applications métiers au sein d’un immeuble. La seconde couche au centre est la plateforme logicielle globale et sécurisée, qui pilote et agrège les données de l’ensemble des infrastructures techniques. Adaptable, elle est composée d’outils adaptés aux besoins et aux spécificités propres à chaque bâtiment. Cette plateforme a vocation de mettre à disposition et de valoriser ces données, de les enrichir dans le but d’apporter des services aux utilisateurs. La troisième est la couche des applications, analyses et services Elle apporte les services aux usagers avec des outils puissants basés sur l’intelligence artificielle. Cette couche va être au cœur du big data à l’échelle d’un écoquartier ou d’une ville intelligente, composés d’un ensemble de Smart Building connectés. J’ajoute que la sécurité numérique est au cœur des enjeux et la réflexion autour de la Cybersécurité doit être intégrée dès le démarrage et avec une approche continue et évolutive pour toute la durée de vie des systèmes.
Enfin, l’innovation est présente au plus près des utilisateurs avec la possibilité d’intégrer des connecteurs intelligents, ou « smart connectors », directement dans la couche basse pour relier les produits connectés aux applications, analyses et services
Une architecture pour différents outils : performance énergétique et gestion des espaces
L’architecture EcoStruxure est donc à l’origine d’outils, permettant de réaliser des bilans et lancer des actions, pour que les exploitants puissent améliorer le fonctionnement de leur bâtiment. Ecostruxure Building Advisor par exemple est un outil logiciel qui analyse les données de la Gestion Technique du Bâtiment GTB, pour optimiser la maintenance des équipements de confort et l’efficacité énergétique du site. Le Facility Manager peut par exemple identifier les zones d’inconfort grâce aux data. En réalisant des analyses des potentiels défauts du système et en priorisant les interventions dans le bâtiment, cet outil permet de réduire à distance jusqu’à 80 % des dysfonctionnements et, en particulier, de diminuer de 30 % des incidents liés à la maintenance.
Autre outil : EcoStruxure WorkPlace Advisor, qui permet à l’exploitant de connaître le taux d’occupation du bâtiment. Cet outil répond tout particulièrement aux besoins d’aide à la décision du Space Planner, un métier apparu récemment avec les modes de travail modernes, et dont la mission est de réorganiser et de réaménager les espaces de travail en fonction des besoins des entreprises. EcoStruxure WorkPlace Advisor permet ainsi d’optimiser l’occupation des espaces et donc de ne louer que les mètres carrés nécessaires à l’activité de l’entreprise. Nous avons installé cette solution dans plusieurs bâtiments tertiaires : Ampère e+, le siège social de Sogeprom à la Défense à Courbevoie, ou Les Dunes, le nouveau Technopole de la Société Générale à Val de Fontenay, par exemple.
Un ensemble d’applications mobiles
Dans le cas des Dunes, les collaborateurs de la Société Générale disposent également d’une application mobile qui agrège l’ensemble des services offerts par le campus. Les capteurs dans la salle de réunion peuvent ainsi être corrélés avec la GTB et les systèmes parlent d’une même voix. L’éclairage peut de cette manière varier en fonction de la luminosité et de l’occupation dans la pièce. Le collaborateur peut même réserver en un clic la salle depuis chez lui, si un rendez-vous client devait être planifié au dernier moment. Le champ des possibles en matière d’interaction avec les bâtiments est donc infini. C’est simple, … depuis que tout le monde utilise un smartphone aujourd’hui. »
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