Gestão de Edifícios

Os desafios da gestão da manutenção de edifícios

Neste segundo artigo da serie sobre a análise de dados para a manutenção de edifícios, focamo-nos nos desafios que os gestores de instalações enfrentam atualmente.

Historicamente, o tipo de manutenção de edifícios mais comum era o corretivo – uma abordagem que não é muito recomendada, uma vez que se baseia em esperar até que ocorra um incidente para, então, o resolver.

Em última análise, isso significa valorizar mais a gratificação instantânea do que os benefícios a longo prazo, adiando a tomada de decisões até que seja inevitável.

Estima-se que a manutenção reativa de um edifício seja cinco vezes mais cara do que a manutenção programada; e geralmente não conta com o planeamento necessário sobre o potencial de poupança de um edifício. Como resultado, criam-se longos períodos de inatividade que resultam em custos elevados.

Ao aceder a dados que já foram analisados em tempo real, podem ser identificadas e evitadas potenciais ameaças.

Por que falham os equipamentos?

As estatísticas indicam que, por falta de experiência ou conhecimento, cerca de 25% das falhas não podem ser previstas; 25% são previsíveis, mas essas não se verificam porque os equipamentos não estão sempre conectados; outros 20% são previsíveis, mas ainda assim os equipamentos não são parados para as resolver; 14% são falhas associadas a causas externas à atividade do edifício; e, por último, 1% das falhas são imprevisíveis e inevitáveis, pelo que requerem uma manutenção corretiva.

Estes dados demonstram que a obtenção dados e análises é um importante elemento diferenciador para otimizar as operações, uma vez que permite enfrentar as causas das falhas até mesmo antes que elas ocorram.

Adotar uma abordagem preditiva na gestão de edifícios permite ir mais longe. Acedendo a dados já analisados em tempo real, é possível identificar e evitar potenciais ameaças à operação contínua do edifício, aos custos energéticos ou problemas de manutenção. Tudo isto pode traduzir-se em potenciais poupanças.

Os dados devem, sim, ser relevantes, incluindo informações em tempo real sobre parâmetros básicos, documentação técnica, documentação dos fabricantes com procedimentos específicos para os ativos, recomendações sobre o estado e a utilização dos dispositivos a preservar, etc.

Os edifícios são ecossistemas complexos e o seu desempenho vai muito para além dos serviços de utilidade pública; também pode influenciar os valores da propriedade, melhorar a produtividade dos seus ocupantes e aumentar os resultados financeiros das empresas.

Os edifícios de hoje em dia devem ser mais do que inteligentes, conectados, confortáveis e sustentáveis.

Ao longo do seu ciclo de vida, a procura do próprio ecossistema impulsiona serviços inovadores, como profissionais especializados em análise de dados, investidores que querem manter a atratividade dos seus ativos ou colaboradores que se queixam frequentemente das condições do local de trabalho.

As expectativas de disponibilidade, desempenho dos ativos, eficiência energética e segurança estão a aumentar, ao mesmo tempo que há que enfrentar muitos outros desafios. Assim, cada vez mais profissionais responsáveis ​​pela manutenção de instalações precisam de encontrar um equilíbrio entre os orçamentos mais apertados e o tirar o máximo partido do desempenho do edifício.

Alguns desses desafios são:

  • O envelhecimento das infraestruturas:

75% dos edifícios que serão utilizados em 2050 já estão construídos e as instalações mais críticas nos países desenvolvidos foram construídas há mais de 50 anos. As infraestruturas obsoletas pressupõem enormes custos e ineficiências energéticas.

  • Desafios relacionados com o trabalho:

20% dos gestores de edifícios utiliza 80% da sua capacidade total de BMS. Muitos edifícios têm vários protocolos e sistemas diferentes que têm de ser geridos. 50% dos facility managers estão preocupados por não terem recursos suficientes e terem de aumentar as suas cargas de trabalho.

  • Desempenho financeiro:

25% dos custos do ciclo de vida do edifício são CapEx; 75% são despesas operacionais. Os edifícios mais antigos exigem mais gastos de manutenção e consomem mais energia na sua operação. No entanto, os orçamentos operacionais das instalações estão a diminuir. Pode alcançar-se uma poupança na ordem dos 18% com a manutenção preditiva em vez de uma abordagem reativa.

  • Satisfação dos ocupantes:

Os ambientes confortáveis aumentam a produtividade dos trabalhadores. Os ocupantes de edifícios ecológicos reportam uma taxa de satisfação quase 30% mais elevada. Ampliar o controlo dos edifícios aos ocupantes com aplicações móveis aumenta a satisfação.

As abordagens de manutenção tradicionais não são suficientes. Como ilustra a figura 1, a manutenção preventiva programada pode ser acionada fora de tempo e causar ineficiências na instalação.

 

Programação de manutenção

Figura 1. Programação de manutenção

A manutenção reativa é a abordagem mais dispendiosa, custando 25 a 30% mais em reparações, com quatro vezes mais avarias e um baixo retorno do investimento. Nem mesmo o melhor técnico de manutenção tem tempo para identificar e dar prioridade a todos os incidentes.

Os horários planeados de forma rígida não detetam os problemas quando eles ocorrem; as falhas só são descobertas durante os intervalos de manutenção programada, o que aumenta o risco de avaria, como podemos verificar na figura 1.

É precisamente isso que o ecossistema de ferramentas EcoStruxure da Schneider Electric permite, ao reunir toda a informação possível sobre os equipamentos, próprios e de terceiros, para controlar os ativos e obter análises.

Para além disso, aplicando Inteligência Artificial, o sistema permite detetar potenciais problemas e definir futuros investimentos. Exploraremos todas estas possibilidades de forma mais detalhada no último artigo desta série.


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