Il valore di mercato degli smart building

Il mercato, da diverso tempo, riconosce la tecnologia Smart negli edifici con una valorizzazione negli investimenti immobiliari.

E un patrimonio edilizio più moderno e ristrutturato, composto da smart building, risulta fondamentale per raggiungere gli obiettivi energetici e climatici imposti della UE. In questo contesto il ruolo delle certificazioni e gli strumenti per valutare la predisposizione all’intelligenza degli edifici diventa strategico.

Quello che coinvolge gli Smart building e il loro reale valore di mercato è un argomento attuale, complesso e decisamente sfaccettato. Per affrontarlo è doveroso chiarire, innanzitutto, che un edificio si può definire Smart Building solamente quando le sue componenti impiantistiche operano in modo integrato e digitale. L’adozione di un’infrastruttura di supervisione e di controllo degli impianti, infatti, minimizza il consumo di energia e garantisce sicurezza, comfort, salute.

Se da un lato le tecnologie digitali possono fare la differenza nel percorso di efficientamento energetico del parco immobiliare del nostro Paese e nei relativi obiettivi di sostenibilità, dall’altro bisogna fare i conti con le frenate legate al Covid-19 e alle sue conseguenze dirette sul mercato. Ma andiamo con ordine.

Edifici smart e green? Bisogna agire ora

I dati dello Smart Building Report 2021 dell’Energy & Strategy Group del Politecnico di Milano, in questo senso, sono molto precisi e confermano che nel corso del 2020 gli investimenti sono scesi dell’11% rispetto all’anno precedente e saranno necessari anni per tornare ai livelli pre-crisi. Ma oltre al tempo servono anche ulteriori azioni strategiche mirate, come evidenziato proprio nello Smart Building Report 2021.

Quello tra digitalizzazione e sostenibilità è un link già ampiamente riconosciuto come driver delle politiche nazionali e internazionali per la decarbonizzazione.

Le tecnologie digitali, infatti, possono fare la differenza nel percorso di efficientamento energetico del parco immobiliare italiano e nei relativi obiettivi di sostenibilità. E lo smart building si fa sempre più punto di incontro concreto tra integrazione e sostenibilità, trasformazione digitale e transizione ecologica.

In che modo? Migliorando rendimento e comfort tramite sistemi di gestione connessi, ottimizzando l’uso delle fonti rinnovabili, tagliando i consumi finali e garantendo salute e sicurezza alle persone.

Ci troviamo sicuramente di fronte a una sfida importante, ed è necessario più rigore nel mettere a sistema il nuovo paradigma degli edifici smart e green.

È da tempo, infatti, che l’Unione Europea ha scelto di spingere su questo tema attraverso stringenti azioni di policy. Basti pensare al Green Deal Europeo e alla Renewable Energy Directive, per raggiungere il cosiddetto Net Zero by 2050. La via? Una serie di direttive e di strategie, appunto, per incentivare proprio l’efficientamento e la digitalizzazione degli edifici, ritenuti responsabili del 40% dei consumi energetici occidentali.

Gli obiettivi da raggiungere

Ci sono anche delle policy comunitarie più specifiche, come la Renovation Strategy del 2020, un programma dettato da un quadro di partenza europeo preoccupante per diversi motivi.

Uno è l’obsolescenza, visto che ben l’85% degli immobili ha più di 20 anni. Un altro motivo riguarda i consumi energetici: gli edifici sono responsabili, come abbiamo appena visto, del 40% del consumo totale ed emettono circa il 36% dei gas serra legati all’energia. Altro motivo di preoccupazione coinvolge le ristrutturazioni: in un anno solo lo 0,2% degli immobili è stato oggetto di interventi in grado di ridurne almeno del 60% i consumi energetici.

A fronte di questo quadro generale, i principali obiettivi da raggiungere entro il 2030 (partendo dai dati del 2015) sono un -60% delle emissioni di gas serra degli edifici, -14% dei consumi di energia finali degli edifici, -18% dei consumi energetici per riscaldamento e raffrescamento e il raddoppio del tasso annuale di riqualificazione energetica degli edifici residenziali e del terziario. La strategia definisce anche i principi basilari delle azioni da intraprendere, vale a dire efficienza energetica, accessibilità economica delle ristrutturazioni, decarbonizzazione e integrazione delle rinnovabili negli edifici. Proprio qui, del resto, si gioca il futuro degli Smart Building e degli edifici green in Europa.

Smart building: dove e come muoversi?

Il mercato, da diverso tempo, riconosce la tecnologia Smart negli edifici con una valorizzazione negli investimenti immobiliari sia nella fase di compravendita sia in quella di affitto, guidata dai grossi investitori immobiliari con degli schemi di certificazione su base volontaria. Uno dei più conosciuti è LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) che tratta aspetti di processo e di misure di efficienza energetica e operative, attive e passive.

La certificazione LEED, oltre a una serie di significativi vantaggi tangibili, apporta molti benefici in grado di ridurre i rischi. Gli edifici certificati LEED, infatti, risparmiano acqua, energia, materiali, risorse, generano meno rifiuti e le organizzazioni che occupano questi spazi verificano in misura crescente i loro benefici diretti in termini di incremento di salubrità, di produttività e di riduzione del turnover di personale. In sostanza, la certificazione LEED offre un’opportunità importante al mercato immobiliare poiché viene riconosciuta anche su scala globale ed è in costante adeguamento rispetto a standard sempre più stringenti.

Misurare la sostenibilità

Il sistema di certificazione energetico ambientale LEED costituisce di fatto uno strumento per la misura del livello di sostenibilità di edifici, quartieri e città, nelle fasi di progettazione, costruzione e gestione. Propone un sistema di misura (rating) applicabile agli edifici con varia destinazione d’uso, che si tratti di nuove costruzioni o già esistenti, basato su principi comunemente accettati e riconosciuti dalla comunità scientifica internazionale. LEED ambisce a ottimizzare l’uso delle risorse naturali, a promuovere strategie di rigenerazione, a minimizzare le conseguenze negative sull’ambiente e sulla salute delle costruzioni e mira a favorire la progettazione integrata, unendo la tecnologia esistente con gli elementi innovativi disponibili sul mercato. In altre parole, stabilisce i parametri di riferimento che definiscono sostenibile un’architettura.

Il valore degli edifici certificati

Il mercato premia gli immobili con la certificazione LEED riconoscendo nella sostenibilità un elemento decisivo per orientare le scelte di investimento: il mercato apprezza di conseguenza il valore dell’asset immobiliare con un incremento tra il 7 e l’11% in funzione della qualità della certificazione.

L’effetto della certificazione non si limita alla diversa valorizzazione dei beni, ma incide sui tempi della loro commercializzazione. REbuild Italia (piattaforma per l’innovazione delle costruzioni italiane), in collaborazione con CBRE (riferimento globale nella consulenza immobiliare) e GBCI Europe (ente terzo che gestisce la certificazione di sostenibilità LEED nel mondo), ha realizzato un’interessante indagine sul valore degli immobili certificati LEED, che ne attesta l’apprezzamento del mercato. L’indagine, condotta sulla piazza milanese, su immobili locati di grande taglia destinati a operatori professionali nel cuore del centro urbano di Milano e nel distretto Porta Nuova, ha evidenziato un significativo miglioramento dei tempi di collocamento sul mercato delle superfici a uso terziario, se l’immobile è certificato.

L’esito congiunto dei due effetti rilevati nell’indagine, vale a dire aumento dei prezzi e maggiore rapidità di collocazione sul mercato, determina un aumento del rendimento dell’investimento: un segnale di rilievo per gli investitori, dunque, per i quali la sostenibilità non è solo una scelta etica, ma un’opportunità per superiori prestazioni economiche e finanziarie.

Dando un ulteriore sguardo al mercato italiano bisogna riconoscere che negli ultimi quattro o cinque anni c’è stata una grossa progressione nell’adozione di misure che garantiscano non solo la realizzazione di smart building in termini di efficienza operativa ed energetica, ma anche certificazioni che attestino questa virtuosità e che riconoscano che l’edificio sia realmente efficiente e sostenibile. In Italia ci sono attualmente quattro milioni di metri quadrati di edifici certificati LEED, ma uno stesso edificio può ottenere altre certificazioni che soddisfino nuove esigenze legate ad esempio alla salute delle persone o che tocchino aspetti differenti dell’efficienza dell’edificio stesso. In sostanza, oggi è di fondamentale importanza, oltre che necessario, dimostrare che un edificio sia effettivamente smart. Alcune realtà stanno portando l’efficienza energetica e l’esigenza di decarbonizzazione, che si traduce nella sostenibilità, in fondi finanziari (come EFG, per esempio). Investimenti, dunque, attenti all’impatto ambientale degli edifici. La tecnologia che abilita l’intelligenza nell’edificio si traduce in risultati concreti, misurabili e, in questa fase, con un carattere di incentivo (lo si può vedere, per esempio, nel Recovery fund).

Le competenze necessarie

Oggi siamo in una fase di spinta, successivamente passeremo dagli incentivi alle penali, sia nell’edilizia pubblica sia in quella privata, nel caso in cui non si riesca ad abbattere di una determinata percentuale le emissioni di CO2. E l’Unione Europea, è bene ricordarlo, si è posta ambiziosi target per la riduzione delle emissioni di CO2.

La vera sfida non è fare lo smart building sulle nuove costruzioni, ma sul 70% del patrimonio immobiliare “vecchio” non solo in termini di struttura ma anche di impianti (pubblica amministrazione, ospedali ecc.).

Il PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza) arriva in un momento storico fondamentale: è un investimento, nel quale il ritorno dell’investimento stesso è proprio la riduzione dei consumi e dunque dei costi. Questo è il binario sul quale l’Italia deve muoversi. Si partirà dagli edifici più critici, quelli della pubblica amministrazione, dove sono necessarie e fondamentali le competenze tecniche delle aziende specializzate, come Schneider Electric, ma anche quelle di chi è in grado di realizzare un progetto e di occuparsi della parte dei finanziamenti.

La sfida attuale riguarda l’Indice di predisposizione all’intelligenza degli edifici, l’SRI (Smart Readiness Indicator), strumento messo in atto dall’Unione Europea. Il freno, in questo scenario, è rappresentato dal tempo: pensiamo di poter arrivare con calma al 2026 ma la filiera delle costruzioni, soprattutto nel Pubblico, non è rapidissima. Basti pensare, per esempio, a permessi, progetti, scavi ecc.: è solo successivamente, in una fase finale, che entra in scena la tecnologia smart negli edifici.

Le tecnologie abilitanti per lo Smart Building

L’SRI, come accennavamo, è proprio l’indicatore comune dell’UE per valutare la predisposizione all’intelligenza degli edifici o la predisposizione degli edifici a utilizzare le tecnologie intelligenti, introdotto dalla Direttiva EU 2018/844 sulle prestazioni energetiche degli edifici (EPBD). SRI contribuisce ad aumentare la consapevolezza dei vantaggi che le tecnologie di costruzione intelligente sono in gradi di apportare alla creazione di edifici sani, efficienti dal punto di vista energetico e confortevoli, anche tramite l’automazione e il monitoraggio elettronico di riscaldamento, acqua calda, ventilazione, illuminazione.

Come abbiamo analizzato in precedenza, gli edifici rappresentano il singolo più grande consumatore di energia nell’UE e rappresentano più di un terzo delle emissioni di gas serra. Risulta evidente che un patrimonio edilizio più moderno e ristrutturato risulta fondamentale per raggiungere gli obiettivi energetici e climatici della UE. In questa prospettiva gli SRI svolgono davvero un ruolo chiave: incoraggiano l’innovazione tecnologica e creano un incentivo per l’integrazione di innovative tecnologie intelligenti negli edifici.

SRI per orientare il progetto

Schneider Electric sta portando avanti una forte azione di influenza per suggerire quali siano i criteri con cui guidare le scelte del PNRR (o quello che verrà) sfruttando proprio l’indice di predisposizione all’intelligenza SRI, che negli ultimi anni ha subito alcune modifiche e dei ritardi, non solo per la pandemia. Tutto il settore ha delle grosse aspettative sul fatto che l’SRI venga adottato il più presto possibile e che diventi obbligatorio per guidare ogni tipo di scelta, abilitando anche la prima parte della filiera nella progettazione per dare al committente dei progetti di valore. Riconoscere l’intelligenza di un edificio con un indice specifico è il punto focale di tutta la questione: deve orientare la progettazione o la riqualificazione in modo coerente.

Da smart building a edifici human centric

La qualità e il valore di un immobile, oggi, si misurano anche attraverso i suoi livelli di comfort, benessere e salubrità. La pandemia ha contribuito a trasformare il potenziale di questo mercato in un driver strategico per gli operatori del settore delle costruzioni. Siamo di fronte a un’opportunità di sviluppo sostenibile e digitale che sostiene con le tecnologie più innovative le esigenze psicofisiche di chi vive gli edifici. Porre le persone al centro, garantire efficienza energetica e operativa e misurare efficacemente gli obiettivi: è questa la super sfida del post covid per i nuovi progetti e per le riqualificazioni edilizie.

Il comfort termico

Partendo dalle persone, come si possono realizzare edifici orientati concretamente al loro benessere? Cominciando con il comfort termico. L’involucro esterno di ogni struttura è il primo filtro tra gli spazi interni e gli agenti esterni. I punti chiave sono l’isolamento (ridurre le dispersioni di calore in inverno e proteggere dal caldo in estete), l’apporto solare (controllare il rapporto tra superfici opache e trasparenti nell’involucro esterno), l’inerzia termica (da misurare sui materiali da costruzione: più è alta, meglio sopporta le variazioni di temperatura), tenuta all’aria e ventilazione (che permettono di agire sullo scambio di aria esterno/interni), la regolazione degli impianti HVAC (deve permettere in tempi veloci l’adeguamento dei valori di temperatura, umidità e CO2 rilasciati dagli impianti in relazione alle attività di ciascun ambiente).

Una risposta concreta per soddisfare tutte queste esigenze e realizzare al contempo uno smart building e uno edificio human centric è EcoStruxure for Building, che unisce il sistema di gestione dell’edificio, la distribuzione dell’energia, l’IT e altre infrastrutture chiave in un unico sistema. Inoltre aiuta a potenziare l’efficienza e le performance e, non ultimo, a identificare eventuali malfunzionamenti.

La gestione: la soluzione per l’operatività degli edifici

Risulta evidente, dunque, che il lato termico si rivela basilare per evitare l’uso smodato dei sistemi di riscaldamento e raffrescamento. D’altro canto, la regolazione del comfort deve adattarsi alle mutate esigenze del well-being. Per fare un esempio, in epoca pandemica si è resa necessaria una riprogrammazione dei setpoint di ventilazione per escludere il ricircolo dell’aria e generare una sovrapressione interna. La soluzione? Automatizzare la gestione degli impianti HVAC con soluzioni come EcoStruxture for Building Operation. Una piattaforma che permette di interconnettere regolatori e attuatori HVAC alla rete di sensori ambientali, consentendo agli operatori di gestire la termoregolazione da una centrale software in loco o remota, in maniera semplice e sicura.

L’autore del post: Andrea Luca Natale, Business Development e Marketing Manager della divisione Digital Energy di Schneider Electric

Andrea Natale è Business Development e Marketing Manager della divisione Digital Energy di Schneider Electric dal 2018, dopo una pluriennale esperienza nei settori Automazione Industriale, Sicurezza e Building Automation presso Siemens, Tyco e Johnson Controls. In stretta collaborazione con le altre business unit di Schneider Electric, a livello nazionale e internazionale, è responsabile delle iniziative di crescita legate allo sviluppo dei canali di vendita e dei settori verticali del Gruppo.


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